假学者若愚，一个痴迷于房产投资理论研究的假学者，重庆楼市活地图，擅长宏观楼市走势分析！这里没有长篇大论，让你云里雾里摸不清状况，若愚老师属于实战派，已为上千人提供过有价值的买房建议，只说对你最有价值的实操方法和建议。
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重庆，一座来了就不想走的城市。
这里，不仅旅游资源丰富，还充满了3D魔幻，平层出去可能是一楼也可能是十八楼。
最主要的是，这里房价合理，是一座民众幸福指数很高的城市。
在2021年9月份中国317个城市房价排行榜中，重庆排第46位，平均均价为13468元/m2详细见下表：
从上表可以看出，重庆比周边的成都便宜3549元/m2,相当于成都房价的7.9折；比西安便宜4784元/m2,相当于西安房价的7.4折；比武汉便宜6633元/m2,相当于成都房价的6.7折；
什么概念呢？
按照首套房首付3成的比例进行计算，购买100平方的房子，在重庆只需要首付40万，在成都则需要首付51万，而在武汉则需要首付60万。
同样40万的首付在重庆可以买100平方，在成都只能买78平方。在武汉只能买66平方。
40万和60万之间的差额20万，就可以把很多的刚需挡在门外，也可以把很多的家庭面积进行压缩。
即使之间的差额20万，在重庆也能买一个50平方的房子，对于大多数家庭来说，通过6个口袋的集资，都是有购房能力的。
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在各地如火如荼房价飞涨的情况下，重庆的房子为什么就能如此稳定呢？
重庆从2011-2015年，连续5年的大量供地，当年持续有剩余库存，商品房的供应充足，供大于求，市场不稀缺，价格走势不高。
2016年开始，重庆开启了去库存，现库存量持续走低，如新供应的土地不能满足当年交易量，市场将逆转共供需关系，变成卖方市场。
在重庆大量供地的基础上，还提供大量的保障性住房，购房需求被进一步压缩。
截止今年4月，全市公租房累计分配54万套，140余万住房困难群众实现“住有所居”。
140万，什么概念呢？相当于广东中山市的城区人口，在全国排名88位，持续压缩了此部分人的购房需求。
天量公租房除了分流自住需求外，还因为及其低廉的租金拖累了整个城市的租金水平，使得投资需求也被压缩。
03
重庆还会一直这样下去吗？
NO，重庆的基本面已经变了。
2021年全市计划供应国有建设用地14457公顷，合计超21万亩，相比2020年的19万亩，实际供应量增加17%。
但实际全市住宅用地计划供应商品住宅用地2292公顷，合计34380亩，相比2020年的38700亩，减少了约11.2%，具体供应见下表：
2020年重庆市主城中心城区计划供应商品住宅用地933公顷，约13995亩，而今年中心城区计划供应867公顷，约13005亩，同比减少了近7%。
如果按照去年平均容积率1.6来算，大概是1388万方左右，实际可建体量与成交体量肯定低于1388万方。
重庆中心城区商品房每年成交量都在2000万方以上，今年的土地供应肯定是支撑不了市场需求。
外来人口的大量流入，重庆人口总量在七普全国人口总量排名中为第一位，人口总量达到了3205.4万人。
在七普全国城市人口增量排名中重庆排第7位，重庆常住人口对比2010年增加了320.8万，涨幅11.12%，是西南地区人口过去十年增幅最大的地区，远超全国5.92%的平均水平。
重庆人民的购买力旺盛，2021年前三季度各省居民可支配收入，重庆排在第十位，居民人均可支配收入为26133元，同比增长了11.0%，两年平均增速为8.7%，排在第一位，详见下表：
重庆GDP增长还迅猛，2021年前三季度重点城市GDP数据中，重庆排名第五，实际增长9.9%，高于周边的成都、武汉及西安等城市。
重庆城镇化的进程还远远没有结束。
目前重庆主城都市区常住人口2050万，根据规划，到2035年要新增至2800万，这意味着，未来15年重庆主城都市区常住人口要新增750万。
根据住建部公布的数据，2019年我国城镇人均住房面积是39.8㎡，按照这个标准来算，重庆至少还有29850万方的庞大置业需求，在保证每年成交2000万方的基础上，至少还有15年。
成渝地区双城经济圈的建设规划，成渝地区双城经济圈建设成为具有全国影响力的重要经济中心、科技创新中心、改革开放新高地、高品质生活宜居地，不管是在政策上，还是在投入上，成渝地区都将获得更多的偏爱。
成渝地区双城经济圈将是继长三角、粤港澳、京津冀后的全国性的又一大增长极。
也就是说，至少未来15年，依然会是重庆房地产市场的牛市。
这也是我们对重庆楼市充满信心的原因。
04
严重低估的重庆楼市现在是抄底的好时机吗？
先说结论：现在就是抄底重庆楼市的最佳窗口期！！！
现在首套房等刚需类信贷有所放松，为保障刚需，在首付及利率方面都会给予照顾。但企业端的房贷并没有明显松动的迹象。企业仍需要快速回笼资金。
受限于房贷集中度管理规定，更大面积的松动应该是在明年初，也就是确定整个授信额度的时候。
重庆每年房价为上半年涨一大段，下半年稳一稳，呈螺旋式上涨的规律。
年底在企业需要抓紧时间回款，首套房信贷松动，大量刚需得到释放的时候，就是购房的最佳时机。现在买房比正常时节便宜１０～２０％，买到就是赚到，明年小阳春再涨一些就整体锁定了２０～３０％的利润。